三水传统产业试水工业地产

一种由传统产业企业主导的“工业地产风潮”正在三水悄然兴起。笔者昨日在三水区经促局了解到，以回收废旧塑料和金属的宝华再生资源有限公司(以下简称宝华)，毅然地跳出自己的本业，通过旧厂房改造、提高容积率及建筑密度等方式，盘活了近200亩用地，准备建成集工业厂房和生活配套于一体的新型“工业地产”。而同样是从事再生资源回收的友恒再生资源有限公司和以生产塑料工艺品的大成工艺有限公司，也在旧改发展工业地产方面跃跃欲试。

　　“工业地产发展在三水很有前景，并可能成为支持拉动“产业链招商”重要的一环。”三水区经促局副局长彭伟文告诉笔者，像海尔这些大企业所需的配件涉及到上下游配套企业，都是工业地产引入的重点，未来区经促局还会帮助这些成熟项目构建中小企业公共服务平台。

　　担心转型的未知风险

　　笔者从三水区经济促进局获悉，截至去年为止，以建材、化工、金属制品、纺织印染、食品饮料等传统产业全区工业产值的比重是60%，如此庞大的产业体量，决定了三水传统产业在转型时将异常艰难。

　　“很多原来靠原始积累的企业家面对转型升级都是不敢贸然行动，尤其当涉及到一些跨行业涉足，摆在他们面前的是隔行如隔山的问题。”三水经促局副局长彭伟文告诉笔者，不少传统产业的老板靠原始积累，都积聚了不少的资金，他们更多担心转投到非本业领域所带来的不可预知的风险。“不愿转、不敢转、不能转是传统产业转型时的尴尬，也是常态。”

　　去年，位于芦苞的友恒再生资源有限公司和位于西南的大成工艺有限公司都找上门来，主动要求区经促局为其转型出谋划策。但当它们了解到经促局提出的通过旧厂房改造、提高容积率及建筑密度等方式，建成新型“工业地产”对外出租的建议时，两家企业还是略显踌躇。“它们其实都是在本业难以生存的情况下，才下定决心要转型升级的，但两者涉及到的”二改二“发展工业地产项目所需少则一两个亿，多则五六个亿，这也让企业有点犹豫。”

　　指明转型图景打消企业疑虑

　　为了进一步打消企业的疑虑，提振他们的对转型的信心。三水区经促局积极筹划，首先为企业指明发展方向。“三水的客观形势是土地指标紧缺，而它们都属于闲置了大量旧厂房土地的企业，如果能够顺势进驻工业地产，不仅能给他们带来丰厚的收益，还能帮政府解决中小企业落户的土地瓶颈。”

　　与此同时，对于旧改如何发展工业地产，前期的规划、招商群体的选择、园区管理等实质性事宜，两家企业也在区经促局的指导下逐渐明晰其发展图景。“未来就是专门针对中小企业，围绕三水的重点发展的几大行业，像海尔这些的大企业所需的配件涉及到上下游配套的企业，都是这种工业地产引入的重点，未来区经促局还会帮助这些成熟项目构建中小企业公共服务平台。”据彭伟文介绍，目前宝华已经完成了报建手续，只剩下相关的审批通过，一旦有合适的项目就会帮助推介引入。

　　彭伟文希望通过树立扶持和树立像宝华、友恒、大成这样的典型，来进一步改变靠传统产业发家致富的企业主在转型升级的政策导向略显迟滞现状。“三水部分的老板的意识还停留在原始积累时期，对政策还十分不敏感，很少主动把握或寻求转型升级机遇的诉求。”

　　个案

　　“三步走”谋求华丽转身

　　去年7月，宝华毅然地跳出自己的本业，通过旧厂房改造、提高容积率及建筑密度等方式，盘活了近200亩用地，从再生资源贸易型企业转而进入工业地产开发行业，将用7年时间打造成生态产业园。

　　事实上，传统产业中先行先试谋求跨行业转型的企业已并不罕见，三水本土不少传统产业已经在积极谋求转型，宝华的跨领域试水正拉开了三水传统产业转型的大幕。

　　拟7年打造生态产业园

　　在芦苞镇工业园的内，原本从事再生资源回收的宝华再生资源有限公司也在进军工业地产，在谋求华丽转身上跃跃欲试。

　　“再生资源回收行业的准入门槛低，行业之间的竞争极大，随着劳动力成本的愈发提高，这一低端的行业越发困难。”低迷的行业现状让宝华再生资源有限公司副总经理赵文风愈发感受到本业的艰难。

　　据了解，宝华公司名下拥有近两百亩工业用地，目前有三家企业租用了部分土地及厂房。随着国家宏观政策对房地产市场的调控力度日益加强，其所拥有的工业地产的投资价值也逐渐凸显。“去年，区镇两级政府都在积极提倡旧厂区升级为都市型产业园区，我们向工业地产的转型也应运而生。”据介绍，园区讲投入约6.71亿元，改造期从2011年7月1日至2017年6月30日。升级改造完成后总建筑面积为288501.5平方米，容积率为2.21，保守估计入住企业年产值将达到160000—200000万元。

　　从贸易型企业转而进入工业地产开发行业，宝华将自己定位为专业服务于以符合国家产业政策的高附加值、高新产业为主，以传统产业为辅的中小企业的一流的园区服务商。“一是现有产业体系的延伸、丰富；二是符合周边产业环境，顺应政府提倡、指引发展路向的产业集聚；三是精致、高端、生态，与服务相结合，利用有限的土地资源，培育出自成体系的符合都市产业发展方向的效益型产业发展升级模式。”赵文风向笔者展示其产业转型三步走战略蓝图。

　　“生态产业园区”，是宝华转型致力打造的概念。所以，在招商时，园区将严把环保审核关，排除高污染、高能耗、劳动密集型以及低附加值企业，着重引进高新技术企业以及生态环保型企业，再辅以各种生态环保措施，全面避免对环境造成工业污染的可能性。“我们还将以生态理念管理运营项目，实现项目运营上的生态循环，务求将项目对环境的污染降到最低。”

　　传统产业集体谋求跨领域转型

　　事实上，在传统产业中先行先试谋求跨行业转型的企业并不罕见。除了之前提到的宝华、宝华、大成外，新升电业也从原来家电变压器的生产转入LED领域；白坭的永基陶瓷已成功转型，关闭后正逐步迈向陶瓷机械领域；兴发、广成、凤铝、澳美等大型铝材企业已与新能源、新光源企业建立战略合作伙伴关系；佳利达更是挑起大塘工业园的循环经济的大梁，在污水处理、热电发热领域开创了传统产业环保转型的新模式。

　　现在宝华生态产业城的一期工程的主体已基本完成，计划今年9月即推出市场。“现在市场的反应还是比较强烈，已有不少有意向的商家与我们接触。”据预计，初期的3-5年以传统产业为主，高新技术产业以及战略新兴产业为辅；而随着宝华生态产业城的进一步发展，用5-8年的时间将逐步使高新技术产业成为园区企业的主体；最后用8-15年的时间进一步将园区打造成部分企业的总部基地。

　　“工业地产开发先期需投入大量资金以建设厂房、办公楼等物业，投资回收期长，面临的资金压力较大，同时企业转型也导致企业人才储备以及管理经验上的不足。”另外，赵文风还表示，宝华生态产业城周边市政配套尚不完善，如没有路口的红绿灯和公交停车港湾等市政设施，使园区的安全和便捷存在较大隐患，希望在这方面能得到地方政府的大力支持。

　　延伸

　　招商引来“外来和尚”，带动传统产业转型升级

　　当传统产业在谋求实现自身的转型时，事实上，通过产业链招商请来的“外来和尚”也在悄然地带动着三水原有传统产业的逐步提升。

　　“像广成那样的传统铝型材企业，原来只是做门框等普通的建筑型材，现在光伏产业引入后，也乘势与太阳能产业嫁接起来，转做高端、精密的光伏太阳能边框、支架。”彭伟文认为通过产业链招商引入的新兴企业恰恰是一种以新促旧、以增量促存量的传统产业转型的模式。

　　未来三年，三水的产业链招商将以产业新城为立足点，围绕新能源、新材料、节能环保、信息和高端装备等新兴产业以及食品饮料、汽车零部件等传统优势产业，按照“招大引强”“选资补链”“做优做强”的原则，全面开展产业招商工作。在彭伟文看来，只要充分考虑到企业的转型的意愿和可能性，在这些新兴的产业领域也酝酿着传统产业乘势转型的不少机遇。

　　据悉，目前兴发、广成、凤铝、澳美等大型铝材企业已与新能源、新光源企业建立战略合作伙伴关系，中天星、佳利达等企业积极向太阳能产业进军。

　　另外，随着近几年先后引入了可口可乐、红牛、波兰can-pack制罐、新加坡谢钦利食品饮料、高顿泰热能、合俊物流项目等饮料巨头及其配套项目。健力宝、百威啤酒增资扩产，水乡工业园正向国际饮料产业高地挺进。本地的龙头与外来的“和尚”将共同推动饮料产业集群发展