【干货】光伏电站开发用地需要注意什么？

2013年12月25日，国家林业局发布《2013年全国林地管理检查情况》中，公布了将重点督办的18个严重违法占用林地项目中，名列第一的就是一个光伏项目。

违法项目：甘肃省永昌县河清滩100兆瓦并网光伏发电项目

违法原因：非法占用国家级公益林地62.9534公顷

违法责任单位：浙江正泰新能源开发有限公司

100MW的项目，占地约250公顷，其中63公顷不合法。显然，项目3/4的土地是合法的，只有1/4的土地是非法占用的。这就暴露出一个问题：在前期工作中，没有对全部土地的性质进行核实！

“土地性质”是高压线，不能碰！那什么性质的土地，才能用作建设光伏项目？哪些地类，是不能碰的？

一、土地的分类（参考：《中华人民共和国土地管理法》）

　　1、按照“土地所有权”分

1）国家所有：城市市区的土地

2）集体所有：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外的土地；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

土地所有权的归属，决定了项目开发者需要从哪个渠道获得土地。

2、按照“土地用途分类”分

1）农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

2）建设用地：建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地。

土地用途分类的分类，直接决定了这类土地是不是能用来做光伏项目。理论上，“未利用土地”、大部分“建设用地”和小部分“农业用地”可以用作光伏项目的场址。

二、土地用途的细分，哪些可以用？（参考：GB/T21010-2007）

上述分类相对笼统，对于非专业人员，在实际操作中很难把握，下文为大家详细解析一下。

上表中：

1）“未利用土地”用“绿色”标记，此地类全部可以用做光伏项目场址。

这类土地包括：其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海水面、内陆滩涂、冰川及永久积雪、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。（标红为比较适合作为光伏项目场址的地类）

其他草地：指树林郁闭度＜0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地

2）“建设用地”用“黄色”标记，此地类大部分可以用做光伏项目场址。

这类土地包括：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地、工业用地、采矿用地、仓储用地、城镇住宅用地、农村宅基地、机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地、军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地、铁路用地、公路用地、街巷用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地、水库水面、水工建筑物用地、空闲地。（标红为比较适合作为光伏项目场址的地类）

这类土地一般价格高昂，光伏项目占地大，很难承担。工业用地、采矿用地、空闲地，当地价不贵时，可以考虑用作光伏场址。

3）“农用地”用“红色”标记，此地类小部分可以用做光伏项目场址。

这类土地包括几大类：耕地、园地、林地、草地、交通用地、水域及水利设施用地、设施农用地、田坎。

这类土地中，具体哪些能用作光伏项目场址，国土、农业等相关部门并未出台具体的管理文件，各省政策不统一。仅有国家林业局出台了《关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》（林资发〔2015〕153号）对于林地用作光伏项目场址做出了详细的规定。根据该文件，汇总如下表：

从上表可以看出，只有“苗圃地、林业辅助生产用地”是可以用作光伏项目场址，“其他灌木林地、宜林地”使用时都有特定的限制条件。

三、如何获得土地？

目前，光伏项目获得土地主要有两种方式“无偿划拨”、“有偿使用”、“租赁”三种形式。“无偿划拨”费用较低，这种方式主要在西部地区使用。

目前，光伏电站中的永久性建筑，比如生活区建筑、中控室、配电室等都被定性为“建设用地”范畴，这部分土地基本都是以“有偿使用”的方式获得，都要办理土地流转手续；方阵之间未改变土地性质的，一般采用“租赁”形式。

根据法律法规规定，主要对目前我国土地流转程序作以下简要叙述。

【第一步】用地单位在初步选定土地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该土地的各项规划。

【第二步】确认该土地可以用于建设，再根据建设部门的要求，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。四、土地使用的费用

光伏电站目前涉及的主要税费有：全国工业用地出让最低价、耕地占用税、草原植被恢复费、森林植被恢复费，城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费等，其中，全国工业用地出让最低价、耕地占用税、草原植被恢复费和新增建设用地有偿使用费是一次性缴纳，城镇土地使用税是每年缴纳。

1）土地使用税

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

2）耕地占用税

（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；

（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

3）全国工业用地出让最低价

光伏发电属工业项目，工业用地出让最低价标准为60元/平方米，即4万元/亩。

4）森林植被恢复费

宜林地每平米收取不低于3元的森林植被恢复费，灌木林地不低于6元，关于森林植被恢复费的实际征收标准，还要到当地林业主管部门和财政税务具体了解。

5）新增建设用地有偿使用费

国家根据新增建设用地所在地区，一共把新增建设用地土地等别划分为15等，具体征收标准从10元每平米至140元每平米不等，具体见下表：